BRIEFING 01 · 가격
다만 상한제가 무엇을 제한하는 제도인지부터 보시면, 이 숫자가 어떻게 나온 건지 보입니다.
이 브리핑은 세 가지를 순서대로 보여드립니다. ① 상한제는 할인이 아니라 뚜껑이라는 것 ② 그 뚜껑을 밀어 올린 원가 두 가지 ③ 그 안에서 이 단지가 내놓은 면적. 금액은 층·향·동에 따라 달라져 상담에서 공고문과 함께 안내드립니다. 나머지는 전부 출처가 붙어 있습니다.
읽는 데 약 5분·출처 : 국토교통부 고시 · 대한건축학회 · 입주자모집공고문
00전제 · PREMISE
하나로 뭉뚱그리면 판단이 흐려집니다. 상담 자리에서 "비싸다"고 하실 때, 보통 둘 중 하나입니다.
A · 절대 금액이 부담된다
B · 값어치 대비 비싸다
A가 걸리시는 거라면 이 글보다 브리핑 03 · 중도금과 자금을 먼저 보시는 편이 빠릅니다. 아래는 B에 대한 이야기입니다.
01제도 · SYSTEM
많은 분이 '상한제 = 싸게 파는 제도'로 알고 계십니다. 정확히는 그렇지 않습니다.
분양가상한제는 분양가를 택지비 + 건축비(기본형 + 가산비) 이하로 묶는 제도입니다. 상한선을 넘지 못하게 막을 뿐, 상한선 자체를 낮춰주지는 않습니다.
| 구성 | 무엇으로 정해지나 | 상한제가 하는 일 |
|---|---|---|
| 택지비 | 공공택지 감정가·조성원가 | 정해진 값 그대로 |
| 기본형 건축비 | 국토교통부가 고시 | 고시액을 못 넘게 막음 |
| 가산비 | 인정 항목만 가산 | 항목 밖은 못 붙임 |
그러니까 상한제는 "이 선을 넘지 마라"는 제도이지 "이 값에 팔아라"는 제도가 아닙니다. 땅값과 공사비가 오르면 그 선 자체가 같이 올라갑니다.
그리고 이 단지는 공공택지에 들어섭니다. 택지비가 감정가·조성원가로 정해지는 구조라, 민간이 땅을 사서 짓는 단지처럼 땅값에 웃돈이 붙지 않습니다. 그 부분은 상한제가 실제로 눌러주는 지점이 맞습니다.
출처 · 국토교통부 분양가상한제 관련 고시 · 입주자모집공고문(2025.04.25. 공고 · 정정공고 반영)
POINT
싸게 만드는 제도가 아니라,
더 못 받게 막는 제도입니다.
그래서 "상한제 단지인데 왜 이 가격이냐"는 질문은 사실 "상한선이 왜 이만큼 올라갔냐"는 질문입니다. 답은 다음 장에 있습니다.
02원가 · COST
땅값 이야기가 아닙니다. 둘 다 짓는 비용, 그러니까 건축비 쪽에서 벌어진 일입니다.
첫째, 기본형 건축비가 2년 사이 27% 올랐습니다. 상한선을 계산할 때 쓰는 기준 자체가 올라간 겁니다. 이건 특정 건설사가 정하는 값이 아니라 국토교통부가 고시하는 값입니다.
둘째, 2025년 6월 30일부터 제로에너지 건축이 의무가 됐습니다. 이 날짜 이후 사업계획승인을 신청하는 공동주택은 기준을 맞춰야 합니다. 대한건축학회 조사로는 5등급을 충족할 경우 공사비가 기존 대비 26~35% 오를 수 있다고 합니다.
빗금은 조사에 제시된 상승 범위입니다. 하나로 확정된 값이 아닙니다.
지금 나와 있는 분양가는 이번에 오른 건축비까지 반영된 뒤의 상한선 안에서 정해진 금액입니다. 앞으로 사업계획승인을 신청하는 단지들은 더 오른 기준을 적용받게 됩니다.
다만 이건 제도와 원가에 대한 설명이며, 특정 단지의 미래 가격이 오른다는 뜻은 아닙니다.
출처 · 국토교통부 기본형건축비 고시 · 국토교통부 제로에너지 건축물 인증 의무화 · 대한건축학회 조사
03면적 · AREA
상한제는 금액의 상한을 정하는 제도이고, 그 상한은 앞에서 본 두 가지 원가 때문에 올라갔습니다. 그러면 이 단지 금액이 그 상한 안에서 어디쯤 놓였느냐가 남는데, 그건 층·향·동까지 놓고 봐야 답이 나옵니다.
인정홈페이지에는 금액을 적어두지 않았습니다. 같은 주택형도 층과 향에 따라 달라지는데 한 줄만 떼어 적으면 오히려 오해를 드립니다. 상담 자리에서 입주자모집공고문을 펴놓고 해당 동·호수 금액을 그대로 보여드립니다.
대신 금액과 상관없이 지금 그대로 확인되는 숫자가 있습니다. 면적입니다. 대방건설 특화설계라 전용면적에 붙는 서비스면적이 넓습니다. 같은 84㎡라도 실제로 쓰는 면적은 주택형마다 다릅니다.
34.48평
84㎡C 공급면적
공고문에 나온 값
36.31평
84㎡C 실사용면적
서비스면적을 더한 값
39.82평
84㎡A 실사용면적
서비스면적이 가장 넓은 주택형
84㎡A와 84㎡C는 공급면적이 34.46평과 34.48평으로 사실상 같습니다. 그런데 실사용면적은 39.82평과 36.31평으로 3.5평 가까이 벌어집니다. 서류상 같은 84㎡라도 살면서 쓰는 공간은 이만큼 차이가 난다는 뜻입니다. 그래서 주택형은 이름이 아니라 도면을 놓고 고르셔야 합니다.
| 주택형 | 공급면적 | 실사용면적 |
|---|---|---|
| 84㎡A | 34.46평 | 39.82평 |
| 84㎡C | 34.48평 | 36.31평 |
| 115㎡A | 41.78평 | 주택형 도면으로 확인 |
| 116㎡B | 42.83평 | 주택형 도면으로 확인 |
| 139㎡A | 50.97평 | 주택형 도면으로 확인 |
| 141㎡B | 51.02평 | 주택형 도면으로 확인 |
다만 실사용면적은 공급면적과 성격이 다른 숫자입니다. 다른 단지와 견주실 때는 공급면적은 공급면적끼리, 실사용면적은 실사용면적끼리 놓고 보셔야 합니다. 기준을 섞으면 어느 쪽도 정확하지 않습니다. 이 점은 분명히 말씀드립니다.
"그래서 얼마냐"가 궁금하실 겁니다. 그 숫자는 층·향·동에 따라 달라져 한 줄로 적어드리기 어렵습니다. 1688-4007로 물어보시거나 카카오톡으로 남겨주시면, 원하시는 주택형의 금액과 남은 동·호수를 공고문 그대로 확인해 드립니다.
면적은 입주자모집공고문(2025.04.25. 공고 · 정정공고 반영) 및 주택형별 도면 기준이며, 실사용면적은 전용면적에 서비스면적을 더한 값입니다. 금액은 층·향·동에 따라 달라지고 발코니 확장비·취득세는 별도이며, 실제 조건은 공급계약서를 따릅니다.
04대안 · ALTERNATIVE
충분히 하실 수 있는 말씀입니다. 바로 옆 SK스카이뷰는 3,000세대가 넘는 대단지이고 주거 만족도도 높은 단지입니다.
다만 2013년 5월 입주라 올해로 12년차입니다. 12년이면 도배·바닥·주방·욕실을 손보고 들어가는 집이 적지 않고, 그 비용은 매매가에 잡히지 않습니다. 구축과 신축을 견주실 때는 매매가만 볼 게 아니라 거기에 들어갈 인테리어 비용까지 얹어놓고 보셔야 같은 조건이 됩니다.
| 항목 | 옆 구축 (2013년 5월 입주) | 이 단지 (2028년 5월 입주 예정) |
|---|---|---|
| 입주 시점 | 지금 들어갈 수 있음 | 2028년 5월 예정 |
| 내부 마감 | 12년차 · 인테리어 비용 별도 | 신축 마감 |
| 주차 | 준공 당시 기준으로 이미 정해짐 | 3,667대 · 세대당 2.1대 |
| 커뮤니티 · 단지 배치 | 인테리어로 바꿀 수 없음 | 설계 단계에서 반영 |
| 세대수 | 3,000세대 이상 | 1,744세대 |
그런데 인테리어로 바꿀 수 있는 건 집 안쪽까지입니다. 주차, 커뮤니티, 단지 배치는 돈을 더 써도 바뀌지 않습니다.
이 비교는 브리핑 04에서 더 자세히 다룹니다. 여기서는 "구축이 무조건 손해"라는 말씀을 드리려는 게 아니라, 비교하실 때 인테리어 비용을 빼놓지 마시라는 뜻입니다. 옆 단지 실거래가와 이 단지 주택형별 금액을 나란히 놓고 보는 건 상담 자리에서 해드립니다. 양쪽 다 층·향에 따라 달라지는 숫자라 그 자리에서 함께 확인하시는 편이 정확합니다.
물론 — 지금 사는 집에서 당장 옮겨야 하거나, 2028년 5월 입주를 기다릴 수 없는 사정이라면 신축 분양이 답이 아닐 수 있습니다. 전세 만기, 자녀 학교, 직장 발령 같은 건 가격표로 계산이 안 되는 문제니까요. 그건 계산이 아니라 선택의 영역입니다. 저희가 정해드릴 부분이 아닙니다.
출처 · 국토교통부 실거래가 · 사업주체 제공 비교자료(게시 시점 기준, 시세는 변동됩니다)
05현황 · STATUS
제도와 원가 이야기만 하면 뜬구름처럼 들립니다. 오늘 확인되는 것과 아직 안 정해진 것을 나눠서 그대로 적었습니다.
전 주택형 금액이 입주자모집공고문에 이미 올라가 있습니다. 다만 층·향·동에 따라 달라져 홈페이지에는 적지 않았습니다. 상담에서 공고문을 펴놓고 원하시는 동·호수 금액을 그대로 확인해 드립니다.
택지비가 감정가·조성원가로 정해집니다. 민간이 땅을 사서 짓는 단지처럼 땅값에 웃돈이 붙는 구조가 아닙니다. 비규제지역이기도 합니다.
남은 세대를 선착순으로 계약하는 단계라 청약통장이나 무주택 요건을 보지 않습니다. 집을 몇 채 갖고 계셔도 신청하실 수 있습니다. 다만 재당첨 제한 10년은 그대로 적용되니, 당첨 이력이 있으시면 상담에서 먼저 확인해 드립니다. 중도금 대출은 DSR 3단계 적용 대상이 아니지만 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따르고, 취득세는 보유 주택 수와 개인 상황에 따라 달라집니다. 본인 조건에 맞는 계산은 상담에서 드립니다.
대방건설 특화설계로 서비스면적이 넓습니다. 84㎡C 실사용 36.31평, 84㎡A는 39.82평입니다. 평면은 지금 보고 고르실 수 있습니다.
2024년 매출 1조를 넘겼고 신용등급은 AA입니다. 1,744세대 규모이며 2028년 5월 입주 예정입니다.
기본형건축비가 2년간 27% 올랐고(국토교통부 고시), 2025년 6월 30일 이후 사업계획승인을 신청하는 단지는 제로에너지 기준을 맞춰야 합니다. 5등급 충족 시 공사비가 26~35% 오를 수 있다는 조사가 나와 있습니다.
저희도 모릅니다. 오른다 내린다 말씀드리지 않겠습니다. 그래서 이 브리핑은 미래 가격 대신, 오늘 공고된 금액과 그 금액이 나온 근거만 놓고 비교하시도록 정리했습니다.
정리하면 금액·면적·시공사·일정은 이미 정해져 있습니다. 면적과 일정은 이 페이지에 그대로 적어뒀고, 금액은 공고문에 있어 상담에서 확인하시면 됩니다. 모르는 건 앞으로의 시세 하나이고, 그 하나는 저희가 채워드릴 수 없습니다.
출처 · 입주자모집공고문(2025.04.25. 공고 · 정정공고 반영) · 국토교통부 기본형건축비 고시 · 대한건축학회 조사 · 사업주체 제공 자료 / 선착순 잔여세대 여부는 사업주체 확인 · 게시 시점 기준 / 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바랍니다.
06정리 · SUMMARY
분양가상한제는 싸게 파는 제도가 아니라 상한을 두는 제도입니다. 원가가 오르면 상한선도 같이 올라갑니다.
그 상한선을 밀어 올린 건 기본형건축비 27% 상승과 제로에너지 의무화였습니다. 둘 다 제도·고시로 확인되는 사항입니다.
그 상한 안에서 이 단지 금액이 어디에 놓였는지는 층·향·동까지 봐야 나옵니다. 홈페이지에 한 줄로 적지 않고 상담에서 공고문 그대로 보여드리는 이유입니다. 대신 면적은 이 페이지에 다 적어뒀으니 도면부터 놓고 고르시면 됩니다.
위 내용은 제도 변화와 시장 상황에 대한 설명이며, 특정 단지의 미래 가격이나 수익을 보장·예측하지 않습니다. 실제 계약 조건은 입주자모집공고문과 공급계약서가 우선합니다.