BRIEFING 03 · 자금 · 대출
이자후불제는 이자를 깎아주는 제도가 아니라, 내는 시점을 입주 때로 미뤄두는 방식입니다.
여기서는 세 가지를 순서대로 봅니다. ① 계약부터 입주까지 언제 어떤 비율로 나가는지 ② 후불제가 실제로 바꾸는 건 금액이 아니라 시점이라는 것 ③ 중도금과 잔금이 서로 다른 규제를 받는다는 것. 금액은 동·호수마다 달라 여기 적지 않았고, 상담에서 타입과 층에 맞춰 계산해 드립니다.
읽는 데 약 6분·출처 : 입주자모집공고문 · 금융위원회 DSR 3단계 시행 관련 · 사업주체 안내
00전제 · PREMISE
상담 자리에서 이 말씀을 하실 때 보통 둘 중 하나입니다. 어느 쪽이냐에 따라 봐야 할 숫자가 다릅니다.
A · 당장 나갈 현금이 없다
B · 나중에 물 이자가 무섭다
둘을 한 덩어리로 놓으면 답이 안 나옵니다. 앞쪽은 지금 통장에서 빠지는 돈이고, 뒤쪽은 3년 뒤 정산할 돈이니까요. 계약을 앞두고 계신 분들 대부분은 A 때문에 망설이시는데, 실제로 총액을 갈라놓는 건 B 쪽입니다.
그래서 A가 급하시면 이 글을 다 읽기 전에 전화로 물어보시는 편이 빠릅니다. 타입과 층만 말씀해 주시면 회차별 금액을 그 자리에서 계산해 드립니다. 아래는 그 숫자가 어떻게 만들어지는지에 대한 설명입니다.
01구조 · SCHEDULE
공급금액을 셋으로 나눠 냅니다. 비율도 순서도 정해져 있고, 사람에 따라 달라지지 않습니다.
가운데 60%가 중도금이고, 이 구간이 이자후불제 대상입니다. 이 그림은 공급금액만 나눈 것이며 취득세·대출 이자·옵션 비용은 들어 있지 않습니다.
계약금 10%가 계약 당일에 한 번에 나가지 않는다는 점이 실무에서는 제일 큽니다. 계약할 때 1차로 1,000만원을 넣고, 나머지 5%에 해당하는 금액을 1주일 이내에, 마지막 3차 5%를 1개월 이내에 냅니다. 계약금 전액을 하루에 준비하는 구조가 아닙니다.
아래 표는 금액이 아니라 비율로 적었습니다. 같은 84㎡라도 층·향·동에 따라 공급금액이 달라져서 회차 금액이 사람마다 갈리기 때문입니다. 반대로 언제, 몇 %씩 나가는지는 누구에게나 같습니다. 먼저 이 뼈대를 보시는 편이 순서에 맞습니다.
1,000만원
계약 당일 나가는 돈
계약금 1차 · 정액
6회
중도금 분할 납부
공급금액의 60%
30%
입주지정일에 치르는 잔금
2028년 5월 입주 예정
| 구분 | 시점 | 공급금액 대비 비율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 계약금 1차 | 계약 시 | 정액 | 1,000만원 |
| 계약금 2차 | 1주일 이내 | 5% 중 잔여분 | 1차분을 뺀 나머지 |
| 계약금 3차 | 1개월 이내 | 5% | 여기까지가 계약금 10% |
| 중도금 | 6회 분할 | 회당 10% | 이자후불제 대상 구간 |
| 중도금 합계 | — | 60% | 이자는 입주 시 정산 |
| 잔금 | 입주지정일 (2028년 5월 예정) | 30% | 입주 시점 규제 적용 |
여기까지가 오늘 그대로 확인되는 부분입니다. 남는 건 곱셈 하나인데, 곱해 넣을 공급금액이 동·호수마다 달라서 홈페이지에는 적어두지 않았습니다. 희망하시는 타입과 층을 말씀해 주시면 회차별로 얼마인지 그 자리에서 계산해 드립니다. 전화로도 되고, 카카오톡으로 물어보셔도 됩니다.
인정비율은 같아도 금액은 동·호수마다 다릅니다. 그 숫자는 상담에서 확인하셔야 합니다.
출처 · 입주자모집공고문(납부 조건) · 위 비율은 공고문의 납부 조건을 그대로 옮긴 것이며, 실제 회차 금액과 납부일은 공급계약서를 따릅니다.
POINT
이자후불제는 후불이지
면제가 아닙니다.
이 문장 하나만 가져가셔도 됩니다. 입주 전까지 이자를 내지 않는 건 맞지만, 그 이자가 사라지는 건 아닙니다. 입주할 때 정산합니다. 이걸 면제로 알고 계약하시면 3년 뒤에 계산이 어긋납니다.
02이자 · INTEREST
중도금 60%는 이자후불제입니다. 입주 시점까지 이자를 내지 않고 입주할 때 정산하는 구조입니다.
현금흐름 관점에서는 이게 작은 차이가 아닙니다. 중도금이 여섯 번 실행되는 동안 매달 이자가 통장에서 빠져나가지 않기 때문에, 전세로 살면서 분양대금을 준비하시는 분들은 주거비와 이자를 동시에 부담하는 구간이 생기지 않습니다. 실제로 계약을 결정짓는 건 총액보다 이 구간인 경우가 많습니다.
인정다만 이자가 면제되는 것은 아닙니다.
왼쪽 칸이 0원이라는 뜻이지 이자가 없다는 뜻이 아닙니다. 오른쪽 칸의 금액은 실행 금리가 정해져야 나옵니다.
그래서 상담 자리에서 "이자 얼마 나옵니까"라고 물으시면, 저희가 지금 확정해서 말씀드릴 수 있는 숫자가 없습니다. 실행 금리가 정해져야 계산이 됩니다.
대출 실행 여부와 한도, 금리는 모두 금융기관 심사에 따릅니다. 특정 금리를 전제로 계산해 드리는 건 안내가 아니라 추측이 됩니다.
숫자를 못 드리는 대신 확실한 것만 말씀드리면 이렇습니다. 입주 전까지 내지 않는다는 것, 입주 때 정산한다는 것, 그리고 그 금액이 금리에 따라 움직인다는 것. 이 세 가지는 지금도 말씀드릴 수 있습니다.
출처 · 사업주체 안내 · 대출 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따르며, 게시 시점 이후 변경될 수 있습니다.
03규제 · DSR
이 둘을 한 덩어리로 보시면 계산이 어긋납니다. 규제가 적용되는 지점이 서로 다릅니다.
DSR 이야기가 나오면 대개 "그럼 내 소득으로 중도금이 안 나오는 거 아니냐"는 걱정부터 하십니다. 중도금 대출은 DSR 3단계 적용 대상이 아닙니다. 이건 규제 자체에서 갈라지는 부분입니다.
기존 주택 담보대출
차주의 상환 능력을 따지는 계산에 그대로 들어갑니다.
분양 중도금 대출
다만 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따릅니다.
이 그림은 중도금 구간만 다룹니다. 잔금 대출은 여기에 해당하지 않습니다.
여기서 중요한 건 뒷문장입니다. 잔금 대출은 입주 시점의 규제와 개인 상환능력을 따릅니다. 잔금은 2028년 5월 입주 예정 시점에 치르는 돈인데, 그때의 규제가 지금과 같으리라는 보장이 없습니다. 지금 기준으로 잔금 대출 한도를 계산해 두시면 어긋날 수 있습니다.
그러니 계획은 두 칸으로 나눠서 세우시는 편이 안전합니다. 중도금 구간은 지금 조건으로 보시고, 잔금 구간은 규제가 바뀔 수 있다는 전제로 여유를 두시는 겁니다.
청약 자격·전매·대출 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 계약 전 관계기관과 금융기관을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.
출처 · 금융위원회 DSR 3단계 시행 관련 · 사업주체 안내(대출 조건은 금융기관 심사에 따름)
04누락 · NOT INCLUDED
여기까지 본 비율은 전부 공급금액을 나눈 것입니다. 실제로는 그 바깥에 더 붙는 돈이 있습니다. 먼저 적어둡니다.
| 항목 | 공급금액에 포함되어 있나 |
|---|---|
| 취득세 | 포함되지 않음 |
| 중도금 대출 이자 | 포함되지 않음 · 입주 시 정산 |
| 발코니 확장비 | 포함되지 않음 · 계약 시 계약금 100만원, 잔액은 입주 시 납부 |
| 옵션 비용 | 포함되지 않음 · 선택 항목 |
취득세부터 짚겠습니다. 이 항목은 보유하신 주택 수와 개인 상황에 따라 달라집니다. 그래서 상담에서 지금 집이 몇 채인지를 먼저 여쭙는데, 이 질문을 드리면 "집이 있으면 안 되는 거 아니냐"고 되물으시는 분이 계십니다. 그건 아닙니다. 이 단지는 청약이 이미 끝난 선착순 잔여세대라 청약통장도 무주택 요건도 보지 않습니다. 집을 몇 채 갖고 계시든 신청하실 수 있습니다. 다만 재당첨 제한 10년은 그대로 적용되니, 최근에 당첨 이력이 있으시면 그 부분만 미리 말씀해 주시면 됩니다.
대출은 여기서 갈라서 보셔야 합니다. 중도금 대출은 DSR 3단계 적용 대상이 아닙니다. 다만 실행 여부와 한도, 금리는 금융기관 심사에 따릅니다. 신청이 열려 있다는 것과 대출이 나온다는 것은 다른 이야기라, 여기에 미리 단정해서 적어두지 않겠습니다. 본인 조건에 맞는 계산은 상담에서 드립니다.
인정신청은 주택 수를 보지 않지만, 취득세와 대출 조건은 사람마다 갈립니다.
발코니 확장은 계약 시점에 계약금 100만원만 걸어두고 잔액을 입주할 때 내는 방식으로 안내되고 있습니다. 초기 부담이 크게 잡히지 않는 구조인데, 이런 조건은 사업주체 정책에 따라 변경되거나 조기에 종료될 수 있습니다. 지금 이 글을 읽는 시점과 계약하시는 시점의 조건이 다를 수 있으니, 확정된 조건은 상담 시 확인하시는 게 맞습니다.
계약금 대출 알선처럼 초기 부담을 덜어주는 조건이 안내되는 경우도 있습니다. 다만 이런 혜택성 조건은 공고문에 고정된 사항이 아니라 사업주체가 운용하는 조건이라, 여기에 단정적으로 적어두지 않겠습니다. 적용 여부와 내용은 상담 시 안내드립니다.
정리하면, 총자금을 계산하실 때는 공급금액 + 취득세 + 중도금 이자 + 확장·옵션까지 한 줄에 놓고 보셔야 실제 숫자가 나옵니다.
이 네 항목을 동·호수에 맞춰 한 장으로 정리해 드리는 게 상담에서 하는 일입니다. 홈페이지에 미리 적어두면 층마다 다른 숫자를 하나로 뭉뚱그리게 됩니다.
그리고 이건 말씀드려야 할 것 같습니다 — 계산해 보고 무리라는 결론이 나오면, 그게 맞는 결론입니다. 이자후불제가 부담을 미뤄주기는 해도 없애주지는 않고, 잔금 시점의 규제는 저희도 지금 장담할 수 없습니다. 전세 만기나 기존 주택 처분 일정처럼 사람마다 다른 조건까지 저희가 다 알 수 없고요. 숫자를 정확히 보여드리는 게 저희 일이고, 그 숫자로 결정하시는 건 다른 영역입니다.
출처 · 입주자모집공고문 · 선착순 잔여세대 신청 자격은 사업주체 확인 · 게시 시점 기준 · 사업주체 안내(발코니 확장 및 계약 조건은 변경될 수 있으며, 확정 내용은 공급계약서를 따릅니다) · 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바랍니다.
05현황 · STATUS
여기까지 나온 이야기를 항목별로 갈라봤습니다. 공고문에 고정된 것, 조건이 바뀔 수 있는 것, 아직 숫자가 안 나오는 것 순서입니다.
계약 시 1차 1,000만원, 1주일 이내에 잔여 5%, 1개월 이내에 3차 5%. 계약금 전액을 하루에 준비하는 구조가 아닙니다.
공급금액 10%씩 6회로 나갑니다. 입주 전까지 이자를 내지 않고 입주할 때 정산합니다. 면제가 아니라 시점 이동입니다.
규제 자체에서 갈라지는 부분입니다. 다만 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따릅니다.
계약 시 100만원, 잔액은 입주 시 납부로 안내되고 있습니다. 3차 5% 무이자 대출 알선 같은 혜택성 조건은 사업주체 정책이라 변경되거나 조기에 종료될 수 있어, 확정 내용은 상담 시 확인하셔야 합니다.
실행 금리가 정해져야 계산이 됩니다. 그래서 금리를 가정한 총액은 여기에 적지 않았습니다. 회차별 비율과 정산 시점은 지금도 확정된 그대로입니다.
잔금은 입주 시점의 규제와 개인 상환능력을 따릅니다. 그래서 지금은 잔금 구간을 중도금과 분리해, 규제가 바뀔 수 있다는 전제로 여유를 두고 잡아드립니다.
여섯 칸 중 넷은 오늘 그대로 계산이 됩니다. 계약 당일 1,000만원부터 입주지정일 잔금까지, 원금이 언제 얼마씩 나가는지는 상담 자리에서 종이에 적어드릴 수 있습니다. 확정해 드리지 못하는 건 금리에 걸린 이자와 3년 뒤 잔금 대출, 이 두 칸입니다.
그 두 칸은 저희도 관계기관과 금융기관의 결정을 기다리는 영역입니다. 대신 여유를 얼마나 두고 계획을 잡아야 하는지는 지금 같이 계산해 볼 수 있습니다.
출처 · 입주자모집공고문(납부 조건 및 공급금액) · 금융위원회 DSR 3단계 시행 관련 · 사업주체 안내(혜택성 조건은 변경·조기 종료될 수 있으며, 확정 내용은 공급계약서를 따릅니다)
06정리 · SUMMARY
납부는 계약금 10% · 중도금 60% · 잔금 30%입니다. 계약금은 세 번에 나눠 내고, 계약 당일 나가는 돈은 정액 1,000만원입니다. 나머지 회차는 공급금액에 이 비율을 곱한 값이라 동·호수에 따라 달라집니다.
중도금 60%는 이자후불제입니다. 입주 시점까지 내지 않고 입주할 때 정산합니다. 이자가 면제되는 것은 아니며 최종 부담액은 실행 금리에 따라 달라집니다.
중도금 대출은 DSR 3단계 적용 대상이 아닙니다. 잔금 대출은 입주 시점의 규제와 개인 상환능력을 따르니, 두 구간을 나눠 잔금 쪽에만 여유를 두시면 됩니다. 그 앞까지, 즉 계약 당일 1,000만원부터 입주지정일 잔금까지 원금이 언제 얼마씩 나가는지는 지금 다 계산됩니다. 타입과 층만 말씀해 주시면 회차별 금액을 그 자리에서 뽑아 드립니다.
위 표는 입주자모집공고문의 납부 조건을 비율 그대로 옮긴 것이며, 회차별 금액은 동·호수의 공급금액에 따라 달라져 별도로 표기하지 않았습니다. 취득세·중도금 대출 이자·옵션 비용은 공급금액에 포함되어 있지 않습니다. 대출 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따르고, 청약 자격·전매·대출 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 본 내용은 특정 부동산의 미래 가격이나 수익을 보장·예측하지 않으며, 실제 계약 조건은 입주자모집공고문과 공급계약서가 우선합니다.
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