BRIEFING 07 · 안전 · 보증
다만 무엇이 보증서로 덮이고 무엇이 안 덮이는지는, 나눠서 말씀드릴 수 있습니다.
이 브리핑은 네 가지를 순서대로 봅니다. ① 이 걱정이 두 갈래로 나뉜다는 것 ② 주택도시보증공사 분양보증과 직접 확인하는 방법 ③ 사업주체의 계약 안심 보장과 그 단서 ④ 짓는 회사의 재무 숫자. 마지막에 어떤 장치도 덮지 않는 영역도 적어두었습니다.
읽는 데 약 6분·출처 : 주택도시보증공사 · 사업주체 정책 · 수원시 공급물량 집계 · 입주자모집공고문
00전제 · PREMISE
상담 자리에서 "미분양이면 위험하지 않냐"고 물으실 때, 속뜻이 늘 같지는 않았습니다. 듣다 보면 대개 둘 중 하나였습니다.
A · 낸 돈이 걱정된다
B · 입주 후 값이 걱정된다
A는 확인이 됩니다. 확인처가 있고 번호가 있고, 계약 전에 직접 물어보실 수 있습니다. 아래에서 그 순서대로 적어드리겠습니다.
B는 확인이 안 됩니다. 그래서 B에 대해서는 답 대신 판단 재료만 놓고 물러나겠습니다. 지난 10년 동안 이 동네에 무엇이 얼마나 지어졌는지, 그 기록 정도가 저희가 드릴 수 있는 전부입니다. 그 재료를 가지고 결론을 내리시는 건 저희 몫이 아닙니다.
출처 · 입주자모집공고문
01보증 · GUARANTEE
이 사업장은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받았습니다. 여기까지가 사실이고, 그다음부터가 중요합니다.
분양보증이 어떤 경우에 어디까지 이행되는지는 보증서의 약관이 정합니다. 그 내용을 분양 상담사가 대신 요약해 드리면 듣기에는 편합니다. 문제는 그렇게 되면 근거가 보증서가 아니라 '파는 쪽의 설명'이 된다는 겁니다. 계약금과 중도금이 걸린 문제를 그렇게 마무리하는 건 맞지 않다고 봅니다.
그래서 요약하지 않겠습니다. 대신 번호를 드립니다. 주택도시보증공사 1566-9009입니다. 사업장 이름을 대시고 보증이 어떻게 되어 있는지, 무엇이 이행 대상인지 직접 물어보시면 됩니다. 계약 전에 하셔도 되고, 상담을 오시기 전에 하셔도 됩니다. 저희한테 미리 말씀하실 필요도 없습니다.
인정보증에 가입했다는 사실과, 어떤 상황에서 무엇이 이행되는지는 다른 얘기입니다
아래는 "그럼 어느 걱정을 어디에 물어야 하나"를 한 장으로 정리한 표입니다. 마지막 줄까지 보셔야 합니다.
| 걱정하시는 것 | 지금 있는 장치 | 확인하는 곳 |
|---|---|---|
| 낸 분양대금 | 주택도시보증공사 분양보증 가입 사업장 | HUG 1566-9009 |
| 계약 조건 변경 | 사업주체 '계약 안심 보장' 시행 중 | 상담 시 안내 |
| 분양가 산정 기준 | 공공택지 · 분양가상한제 적용 | 입주자모집공고문 · 금액은 상담 시 안내 |
| 전매 제한 | 전매제한 없음 · 비규제지역 | 사업주체 확인 · 게시 시점 기준 |
| 신청 자격 · 거주의무 | 선착순 잔여세대라 다주택자도 신청 가능 · 거주의무기간 없음(재당첨 제한 10년은 적용) | 입주자모집공고문 · 상담 시 안내 |
| 입주 후 시세 | 덮는 장치 없음 | 확인 불가 |
맨 아랫줄을 빼고 말씀드리면 그건 반쪽짜리 설명입니다. 분양보증은 대금을 다루는 장치이지, 입주 후 시세를 책임지는 장치가 아닙니다. 이 둘을 섞어서 안심시켜 드리는 상담은 피하시는 편이 좋습니다.
위 표의 '전매제한 없음'은 사업주체에 확인한 게시 시점 기준 내용입니다. 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바랍니다.
출처 · 주택도시보증공사 분양보증(보증의 구체적 이행 범위·조건은 보증기관 확인 사항) · 전매제한 없음은 사업주체 확인 · 게시 시점 기준 · 사업주체 정책 · 입주자모집공고문
POINT
파는 쪽이 "안전합니다"라고 하면,
그건 근거가 아니라 영업입니다.
그래서 이 장에는 저희 문장 대신 번호를 적었습니다. 주택도시보증공사 1566-9009. 사업장 이름만 대시면 됩니다. 저희 설명과 다른 얘기가 나오면 그쪽이 맞습니다.
02안심 · POLICY
사업주체가 '계약 안심 보장'을 시행하고 있습니다. 요지는 한 문장으로 끝납니다.
지금 계약하신 뒤에 계약 조건이 변경되면, 그 변경된 조건을 기존 계약자에게도 소급해서 적용한다는 내용입니다.
분양 계약에서 먼저 결정한 사람이 제일 신경 쓰는 지점이 여기입니다. "지금 도장을 찍었는데 나중에 조건이 좋아지면 나만 손해 아닌가." 실제로 상담 자리에서 자주 나오는 말이고, 그래서 결정을 미루시는 분도 계십니다. 그 부담을 사업주체가 정책으로 받아둔 겁니다.
인정법이 정한 보증이 아니라 사업주체가 정한 정책입니다
그러니 단서를 붙여둡니다. 적용 범위와 조건이 따로 정해져 있어서 무엇이 들어가고 무엇이 빠지는지는 상담 자리에서 확인하셔야 합니다. 그리고 법으로 강제된 게 아니라 사업주체가 정한 정책이라, 앞으로도 지금 그대로 유지된다고 저희가 약속드릴 수는 없습니다. 이 부분은 말로 듣고 넘어가지 마시고 계약 서류에 어떻게 적히는지까지 보시는 게 안전합니다.
정리하면 성격이 다른 두 가지입니다. 보증서는 돈을 다루고, 안심 보장은 조건을 다룹니다. 서로를 대신하지 않고, 둘 다 있어야 각자의 자리를 메웁니다.
출처 · 사업주체 정책(사업주체가 정한 사항으로 적용 범위·조건이 있으며 변경될 수 있습니다) · 구체적 적용 범위는 상담 시 안내
03주체 · BUILDER
"보증이 있어도 짓다가 회사가 흔들리면 골치 아프지 않냐"는 말씀도 많이 들었습니다. 그건 회사 숫자를 보고 판단하실 문제라, 숫자만 놓겠습니다.
1조원
대방건설 2024년 매출
1조원 돌파
AA
기업 신용등급
+30%
영업이익
전년 대비 증가
회사 숫자가 좋다고 해서 개별 사업장의 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다. 다만 시공 주체의 체력을 보실 때 흔히 확인하는 지표가 매출·신용등급·영업이익이고, 그 세 가지가 위와 같다는 뜻입니다.
그다음에 보실 건 단지 자체입니다. 미분양 걱정의 밑바닥에는 결국 "이게 사람들이 찾는 물건이냐"가 깔려 있으니까요. 이 단지는 1,744세대 대단지이고, 구성은 이렇습니다.
1,744세대
단지 규모
2028년 5월 입주 예정
3,667대
총 주차대수
2.1대
세대당 주차
(3,667 ÷ 1,744, 약)
세대당 2.1대는 3,667을 1,744로 나눈 값입니다. 직접 나눠보셔도 됩니다. 주차는 입주 뒤에 돈을 더 써도 바꿀 수 없는 항목이라, 단지를 고르실 때 먼저 확인하시는 분이 많습니다.
출처 · 대방건설 공시 재무자료(2024년 기준) · 입주자모집공고문 · 세대당 주차대수는 총 주차대수 ÷ 총 세대수로 계산한 값
04기록 · RECORD
앞에서 말씀드린 두 번째 걱정, 입주 후 값 이야기입니다. 여기에 대해 저희가 할 수 있는 건 지난 10년 공급 기록을 그대로 보여드리는 것까지입니다.
수원시에 최근 10년간 공급된 물량은 약 7만 4천 세대입니다. 경기권에서 가장 낮은 수준입니다. 그중 장안구 몫은 약 1만 세대였습니다.
면적대를 갈라 보면 한 칸 더 들어갑니다. 장안구에 10년간 나온 40~50평대는 615세대였고, 전체의 약 5.8%였습니다. 나머지 94.2%는 중소형이었다는 뜻입니다.
이 단지의 대형은 411세대입니다. 장안구에서 10년 동안 나온 40~50평대 615세대와 견주어 보시면, 이번 물량이 그 안에서 어느 정도 무게인지 가늠은 되실 겁니다.
다만 이건 지나간 공급 기록에 대한 설명이며, 앞으로 가격이 어떻게 된다는 뜻이 아닙니다. 공급이 적었다고 값이 오른다는 보장은 어디에도 없습니다.
저희가 여기서 한 걸음 더 나가 "그러니 오릅니다"라고 말씀드리면, 그건 앞 장에서 하지 않겠다고 한 짓을 뒤에서 하는 겁니다. 기록은 여기까지고, 해석은 직접 하시는 게 맞습니다.
그리고 이건 짚어두고 싶습니다 — 보증서를 확인하고 회사 숫자를 보고 공급 기록까지 훑어도, 마음이 안 놓이는 분이 계십니다. 그건 정보가 부족해서가 아니라 지금이 그런 결정을 할 때가 아니라는 신호일 수 있습니다. 전세 만기, 자녀 학교, 직장 사정처럼 표에 안 들어가는 조건이 각자 다르니까요. 그럴 땐 미루셔도 됩니다. 저희가 재촉해서 될 일이 아닙니다.
출처 · 수원시 공급물량 집계(최근 10년 기준) · 입주자모집공고문 · 세대수 비율은 집계 수치를 그대로 나눈 값
05현황 · STATUS
"안전합니다" 한마디로 넘어가는 대신, 항목별로 지금 상태를 그대로 적었습니다. 서류로 확인되는 것과 아직 아닌 것을 같은 자리에 놓습니다.
분양보증을 받은 사업장입니다. 낸 분양대금을 다루는 장치이고, 어디까지 이행되는지는 저희 요약 말고 1566-9009로 직접 확인하시면 됩니다.
분양가 산정 기준과 규제 여부가 이미 정해져 있습니다. 같은 면적이라도 동·층·향에 따라 금액이 달라, 실제 금액은 상담 자리에서 안내드립니다.
전매제한이 없습니다(사업주체 확인 · 게시 시점 기준). 거주의무기간도 없고, 청약이 이미 끝난 선착순 잔여세대라 청약통장이나 무주택 요건을 보지 않아 집을 몇 채 갖고 계셔도 신청하실 수 있습니다. 다만 재당첨 제한 10년은 그대로 적용됩니다. 중도금 대출은 DSR 3단계 적용 대상이 아닙니다. 다만 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따르고, 취득세는 보유 주택 수와 개인 상황에 따라 달라집니다. 본인 조건에 맞는 계산은 상담에서 드립니다. 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바랍니다.
세대당 약 2.1대(3,667 ÷ 1,744)입니다. 2028년 5월 입주 예정이고, 세대수와 주차대수는 공고문에 적힌 숫자 그대로입니다.
매출 1조원을 넘겼고 기업 신용등급은 AA, 영업이익은 전년 대비 30% 늘었습니다. 짓는 회사의 체력을 볼 때 흔히 확인하는 세 가지입니다.
이후 계약 조건이 바뀌면 기존 계약자에게도 소급 적용합니다. 다만 사업주체가 정한 정책이라 적용 범위와 조건은 상담 시 확인하셔야 하고, 변경될 수 있습니다.
여기까지 덮어주는 장치는 없습니다. 그래서 지금은 장담 대신 기록만 드립니다 — 장안구 10년 40~50평대 615세대, 수원시 10년 공급 약 7만 4천 세대. 해석은 직접 하시는 자리입니다.
일곱 줄 중 다섯은 서류와 확인처로 잡히고, 하나는 시행 중인 정책이며, 마지막 하나는 아무도 덮지 못합니다. 마지막 한 줄이 남아 있다고 앞의 여섯 줄이 없어지지는 않습니다. 확인되는 데까지 다 확인해 보시고, 남는 한 칸만 직접 판단하시면 됩니다.
출처 · 주택도시보증공사 분양보증(구체적 이행 범위·조건은 보증기관 확인 사항) · 전매제한 없음은 사업주체 확인 · 게시 시점 기준 · 사업주체 정책(적용 범위·조건이 있으며 변경될 수 있습니다) · 대방건설 공시 재무자료(2024년 기준) · 수원시 공급물량 집계(최근 10년 기준) · 입주자모집공고문
06정리 · SUMMARY
낸 돈에 대한 걱정은 주택도시보증공사 분양보증이 붙어 있는 사업장이라는 사실로 시작합니다. 이행 범위는 저희 설명 말고 1566-9009로 직접 확인하시는 게 정확합니다.
계약 조건에 대한 걱정은 사업주체의 계약 안심 보장이 받고 있습니다. 다만 적용 범위와 조건이 있고, 사업주체 정책이라 변경될 수 있습니다.
입주 후 시세는 어떤 보증도 덮지 않습니다. 대신 그 앞까지는 전부 확인이 됩니다. 보증서, 대방건설 2024년 재무, 1,744세대 · 세대당 주차 2.1대, 지난 10년 공급 기록까지 서류와 번호로 맞춰보실 수 있습니다. 확인되는 데까지 확인하시고, 남는 한 칸만 직접 판단하시면 됩니다.
위 내용은 게시 시점 기준의 제도·정책·공급 기록에 대한 설명이며, 특정 부동산의 미래 가격이나 수익을 보장·예측하지 않습니다. 분양보증의 구체적인 이행 범위와 조건은 보증기관(주택도시보증공사 1566-9009)에 직접 확인하시기 바랍니다. '계약 안심 보장'은 사업주체가 정한 정책으로 적용 범위·조건이 있으며 변경될 수 있습니다. 전매제한 없음은 사업주체 확인 · 게시 시점 기준입니다. 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바라며, 실제 계약 조건은 입주자모집공고문과 공급계약서가 우선합니다.