BRIEFING 04 · 신축 · 구축
저희는 이 질문에 "아니요"라고 답하지 않습니다. 다만 두 집에 각각 무엇이 들어 있는지는 나란히 놓고 보시자는 말씀은 드립니다.
이 브리핑은 순서대로 보여드립니다. ① 구축과 이 단지에 각각 무엇이 들어 있는지 ② 인테리어로 바꿀 수 없는 것 세 가지 ③ 그리고 신축에 붙는 3년이라는 시간. 마지막 항목이 이 선택의 진짜 갈림길입니다.
읽는 데 약 6분·출처 : 입주자모집공고문 · 수원시 주택 노후도 통계 · 사업주체 제공 자료
00전제 · PREMISE
바로 옆 SK스카이뷰는 3,000세대가 넘는 대단지이고, 실제로 주거 만족도가 높은 단지입니다. 상담 자리에서 이 얘기가 나오면 저희도 아니라고 하지 않습니다.
다만 비교를 하시려면 항목을 맞춰놓고 보셔야 합니다. 가격표 한 줄씩만 나란히 적으면 비교가 시작부터 한쪽으로 기웁니다. 구축 쪽에는 매수한 다음 따라붙는 공사가 있고, 신축 쪽에는 기다려야 하는 시간이 붙기 때문입니다.
그래서 이 글은 금액이 아니라 무엇이 이미 들어 있느냐로 비교합니다. 구축은 인테리어가 따로 들어가고, 그 비용은 매물 상태와 시공 범위에 따라 달라 견적을 받아보기 전에는 알 수 없습니다. 반대로 예산을 아무리 잡아도 인테리어로는 손댈 수 없는 항목도 있습니다. 둘 다 표에 잘 안 적히는데, 살아보면 매일 마주치는 항목이기도 합니다.
미리 말씀드리면 이 브리핑의 결론은 "구축이 손해"가 아닙니다. 빠지기 쉬운 항목을 다시 올려 비교 기준을 맞춰드리는 것까지가 저희 몫이고, 그다음 판단은 보시는 분 사정에 달려 있습니다.
출처 · 입주자모집공고문 · 사업주체 제공 자료(게시 시점 기준이며, 인테리어 비용은 매물과 시공 범위에 따라 달라집니다)
01비교 · COMPARE
가격표에 안 적히는 항목까지 한 줄씩 올려서, 같은 표에 놓고 보겠습니다.
인정가격표 한 줄만 보면 구축 쪽이 가벼워 보입니다.
SK스카이뷰는 3,000세대가 넘는 대단지이고, 2013년 5월 입주라 올해 12년차입니다. 12년차 아파트를 매수하면 대부분 인테리어를 하십니다. 그 공사비는 가격표에 안 적히는데, 실제로는 매수하는 분이 따로 부담하는 항목입니다.
그 비용이 얼마인지는 저희가 말씀드릴 수 없습니다. 집 상태, 손댈 범위, 자재에 따라 견적이 크게 갈리기 때문에 업체 견적을 받아보셔야 나오는 숫자입니다. 그래서 금액 대신, 두 집에 각각 무엇이 이미 들어 있는지를 적었습니다.
| 항목 | SK스카이뷰 (구축) | 더 리체Ⅱ (신축) | 인테리어로 바뀌나 |
|---|---|---|---|
| 실내 마감·설비 | 매수 후 별도 시공 견적은 받아보셔야 합니다 | 신축 마감 그대로 | 바뀝니다 |
| 주차 | 준공 당시 계획대로 | 3,667대 · 세대당 약 2.1대 | 안 바뀝니다 |
| 커뮤니티 | 준공 당시 구성대로 | 13종 계획 · 입주민 전용 | 안 바뀝니다 |
| 서비스면적 | 준공 당시 설계대로 | 특화설계 84㎡A 공급 34.46평 · 실사용 39.82평 | 안 바뀝니다 |
| 단지 배치·동 간격 | 준공 당시 설계대로 | 1,744세대 신규 설계 | 안 바뀝니다 |
| 입주 시점 | 잔금 치르면 바로 | 2028년 5월 예정 | 해당 없음 |
| 단지 연차 | 2013년 5월 입주 · 12년차 | 신축 | 해당 없음 |
보시면 인테리어로 되돌릴 수 있는 칸은 맨 윗줄 하나뿐입니다. 여기서 "그러니 신축이 낫다"고 말씀드리려는 게 아닙니다. 구축을 보실 때 인테리어 견적까지 받아보고 나서 비교하시라는 뜻입니다. 그래야 두 집이 같은 선에 놓입니다.
금액은 여기에 적지 않았습니다. 층·향·동에 따라 달라져서 한 줄로 적으면 오히려 잘못 아시게 됩니다. 남은 동·호수와 함께 전화나 카카오톡으로 물어보시면 그 자리에서 안내해 드립니다.
출처 · 입주자모집공고문 · 사업주체 제공 자료. 구축 단지 정보는 게시 시점 기준이며, 인테리어 비용은 매물 상태와 시공 범위에 따라 달라 별도 견적이 필요합니다. 주차 대수와 시설 구성은 사업계획 기준으로 준공 시 변경될 수 있습니다.
POINT
인테리어로 바뀌는 건
현관문 안쪽까지입니다.
바닥과 주방은 돈을 들이면 새것이 됩니다. 그런데 주차, 커뮤니티, 단지 배치는 예산을 두 배로 잡아도 그대로입니다. 이건 개별 세대가 아니라 단지가 지어질 때 정해지는 항목이라서 그렇습니다.
02한계 · FIXED
인테리어 견적서에 절대 안 올라오는 항목이 셋 있습니다. 구축을 보실 때 이 셋을 함께 보셔야 비교가 끝납니다.
A · 현관문 안쪽
B · 현관문 바깥
그중 가장 매일 겪는 게 주차입니다. 더 리체Ⅱ는 주차 총 3,667대, 1,744세대 기준으로 세대당 약 2.1대입니다. 차 두 대인 집이 흔해진 지금, 이 숫자는 저녁에 집에 들어올 때 매일 체감되는 항목입니다.
3,667대
단지 주차 총 대수
법정 기준 이상으로 계획
2.1대
세대당 주차 대수
1,744세대 기준 약 2.1대
1,744세대
총 세대수
2028년 5월 입주 예정
여기서 불리한 얘기를 먼저 하겠습니다. 법정 기준 이상의 주차를 넣느라 공사 기간이 늘어난 단지입니다. 주차를 넉넉히 잡으면 그만큼 파야 하고, 파는 만큼 일정이 밀립니다. 좋게만 포장할 얘기가 아니라서 그대로 말씀드립니다. 대신 다 지어지고 나면 그 결과는 3,667대라는 숫자로 남습니다.
출처 · 입주자모집공고문 · 사업주체 제공 자료(주차 대수는 사업계획 기준이며 준공 시 변경될 수 있습니다)
03구성 · FACILITY
못 바꾸는 칸을 짚었으니, 이 단지에 그 칸이 어떻게 채워져 있는지 세어보겠습니다. 커뮤니티는 인테리어로 만들 수 없는 대표적인 항목입니다.
입주민 전용으로 계획된 시설은 수영장, 사우나, 다목적 체육관, 골프연습장, 피트니스, 디라운지, 북카페, 작은도서관, 키즈룸, 탁구장, 티하우스, 중앙광장, 경로당입니다. 1단지와 2단지가 각각 개별 운영합니다.
다만 커뮤니티는 공짜가 아닙니다. 이용한 만큼 사용료를 부담하는 구조라, 쓰지 않으면 그 사용료는 발생하지 않습니다. 일부 시설은 유상으로 운영될 수 있고, 운영 방식과 요금은 입주자대표회의 결정에 따릅니다.
시설 구성과 운영 계획은 사업계획 기준이며, 인허가 및 관리 여건에 따라 변경될 수 있습니다.
그리고 현관문 안쪽에서도 차이가 하나 있습니다. 대방건설 특화설계라 서비스면적이 넓습니다. 같은 84㎡라도 공급면적이 아니라 실제로 밟고 쓰는 면적으로 보면 숫자가 달라집니다.
| 주택형 | 공급면적 | 실사용면적 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 84㎡C | 34.48평 | 36.31평 | +1.83평 |
| 84㎡A | 34.46평 | 39.82평 | +5.36평 |
84㎡A는 공급면적이 34.46평인데 실사용면적이 39.82평입니다. 차이가 5.36평입니다. 다만 실사용면적은 공급면적과 성격이 다른 숫자라, 다른 단지와 비교하실 때는 같은 기준끼리 놓고 보셔야 합니다. 이 점은 분명히 말씀드립니다.
출처 · 입주자모집공고문 · 사업주체 제공 자료 · 실사용면적은 전용면적에 서비스면적을 더한 값이며 공급면적 기준과 직접 비교되지 않습니다.
04시간 · TIME
여기까지 신축 쪽 얘기를 했으니, 신축이 확실히 불리한 지점도 같은 크기로 적겠습니다.
인정계약은 지금, 입주는 2028년 5월 예정입니다.
구축은 잔금을 치르고 이사 날짜를 잡으면 끝입니다. 신축은 그렇지 않습니다. 계약하고 3년 가까이 기다려야 하고, 그동안 지금 사는 집을 어떻게 할지도 같이 풀어야 합니다. 이건 표로 이길 수 있는 항목이 아니라서, 이길 생각을 하지 않겠습니다.
대신 기다리는 동안 묶이는 건 없습니다. 전매제한이 없고, 거주의무기간도 없습니다. 다만 재당첨 제한 10년은 그대로 적용되니, 이 부분만 미리 확인하고 오시면 됩니다.
자격도 구축을 매수하실 때와 크게 다르지 않습니다. 청약이 끝나고 남은 세대를 선착순으로 계약하는 단계라 청약통장도, 무주택 요건도 보지 않습니다. 집을 여러 채 갖고 계셔도 신청하실 수 있습니다.
중도금 대출은 DSR 3단계 적용 대상이 아닙니다. 다만 실행 여부·한도·금리는 금융기관 심사에 따르고, 취득세는 보유 주택 수와 개인 상황에 따라 달라집니다. 본인 조건에 맞는 계산은 상담에서 드립니다.
참고로 수원시 안에서 입주 15년 이상 된 주택이 차지하는 비율은 약 61%입니다. 새로 지은 집보다 오래된 집이 훨씬 많다는 뜻이고, 그래서 "구축이냐 신축이냐"라는 질문이 수원에서는 자연스럽게 나옵니다.
주택 구성 비율이며, 가격이나 선호도를 나타내는 수치가 아닙니다.
이 숫자를 두고 "그러니 신축이 귀하다"는 식으로 말씀드리지는 않겠습니다. 지역의 주택 구성이 이렇다는 사실까지가 저희가 아는 전부이고, 그 앞으로는 저희가 장담할 영역이 아닙니다.
정리하면 이렇습니다. 지금 당장 들어가 살 집이 필요하다면, 오늘 잔금 치고 다음 달에 이사할 수 있는 구축이 맞습니다. 전세 만기가 코앞이거나, 자녀 전학 시기가 정해져 있거나, 발령 날짜가 박혀 있다면 3년은 기다릴 수 있는 시간이 아닙니다. 3년을 기다릴 수 있는 상황이냐 — 이 한 줄이 정하는 겁니다. 저희가 정해드릴 부분이 아닙니다.
출처 · 수원시 주택 노후도 통계 · 입주자모집공고문(입주 예정 시기는 공사 여건에 따라 변경될 수 있습니다) · 전매제한 없음은 사업주체 확인 · 게시 시점 기준입니다. 재당첨 제한 10년과 거주의무기간은 입주자모집공고문 기준입니다. 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바랍니다.
05현황 · STATUS
신축은 아직 없는 집이라 "말은 그럴듯한데"라는 생각이 드는 게 당연합니다. 그래서 이미 숫자로 확정된 것과 아직 안 정해진 것을 그대로 나눠 적었습니다.
1,744세대 기준입니다. 법정 기준 이상으로 계획했고, 그만큼 더 파느라 공사 기간이 늘었습니다. 사업계획 기준이라 준공 시 변경될 수 있습니다.
세대수와 주택형은 입주자모집공고문에 확정돼 있습니다. 금액은 층·향·동에 따라 달라져 홈페이지에는 적지 않았고, 남은 동·호수와 함께 상담에서 안내드립니다.
수영장, 사우나, 다목적 체육관, 골프연습장, 피트니스부터 경로당까지 13종이 계획에 들어가 있습니다. 1단지와 2단지가 각각 개별 운영합니다.
84㎡C는 공급 34.48평에 실사용 36.31평, 84㎡A는 공급 34.46평에 실사용 39.82평입니다. 나중에 돈을 더 써서 넓힐 수 있는 항목이 아닙니다.
청약이 끝나고 남은 세대를 선착순으로 계약하는 단계라 청약통장도, 무주택 요건도 보지 않습니다. 전매제한과 거주의무기간도 없습니다(사업주체 확인 · 게시 시점 기준). 다만 재당첨 제한 10년은 그대로 적용되고, 관련 규제는 정책에 따라 바뀔 수 있으니 계약 전에 확인해 주세요.
지금은 짓는 중이고, 입주 예정 시기는 공사 여건에 따라 변경될 수 있습니다. 이 3년만큼은 저희가 줄여드릴 수 없습니다.
입주자대표회의가 정합니다. 일부 시설은 유상으로 운영될 수 있습니다. 지금 말씀드릴 수 있는 건 구조까지입니다. 이용한 만큼 부담하는 방식이라, 안 쓰면 그 사용료는 발생하지 않습니다.
보시면 단지에서 정해진 항목은 대부분 이미 숫자로 나와 있고, 남은 건 시간과 운영 방식입니다. 3년을 기다리실 수 있는 상황이라면, 그 앞에서 확인하실 게 그만큼 줄어듭니다.
주차 대수와 시설 구성은 사업계획 기준이며, 인허가 및 관리 여건에 따라 변경될 수 있습니다. 위 내용은 미래 가격이나 수익과는 무관합니다.
출처 · 입주자모집공고문 · 사업주체 제공 자료(주차 대수·시설 구성·입주 예정 시기는 공사 및 인허가 여건에 따라 변경될 수 있습니다)
06정리 · SUMMARY
12년차 구축은 매수한 다음 인테리어 공사가 따로 붙습니다. 그 견적은 집 상태와 공사 범위에 따라 갈리니, 업체 견적을 받아보고 나서 비교하셔야 두 집이 같은 선에 놓입니다.
인테리어로 바뀌는 건 현관문 안쪽까지입니다. 주차 3,667대(세대당 약 2.1대), 커뮤니티 13종, 단지 배치와 서비스면적은 공사로 바꿀 수 없는 항목입니다.
대신 신축은 2028년 5월 입주 예정이라, 3년을 기다릴 수 있는 상황이냐가 갈림길인 건 그대로입니다. 기다리는 동안 전매제한이나 거주의무로 묶이지는 않습니다(재당첨 제한 10년은 적용). 그리고 그 3년 뒤에 받는 쪽은 이미 숫자로 적혀 있습니다. 1,744세대 · 주차 3,667대 · 커뮤니티 13종, 그리고 84㎡A 기준 실사용 39.82평입니다. 금액은 층·향·동에 따라 달라 상담에서 안내드립니다.
위 비교는 게시 시점 기준의 항목 설명이며, 특정 부동산의 미래 가격이나 수익을 보장·예측하지 않습니다. 인테리어 비용은 매물 상태와 시공 범위에 따라 달라 별도 견적이 필요합니다. 공급금액과 납부 조건은 홈페이지에 표기하지 않으며 상담에서 안내드립니다. 주차 대수·커뮤니티 구성은 사업계획 기준으로 인허가 및 관리 여건에 따라 변경될 수 있으며, 실제 계약 조건은 입주자모집공고문과 공급계약서가 우선합니다. 전매제한 없음은 사업주체 확인 사항이며 게시 시점 기준입니다. 전매·대출·세금 관련 규제는 정책에 따라 변경될 수 있으니 계약 전 확인하시기 바랍니다.